Согласно оптимистичному сценарию, ставки аренды могут вырасти на 8% и достичь отметки 12 900 рублей за квадратный метр. Базовый вариант предполагает стабильность с учетом инфляции — около 12 200 рублей. Консервативный прогноз говорит о снижении до 11 400 рублей за квадрат, с возможным последующим ростом. Все сценарии построены на статистических моделях, учитывающих экономические циклы, внешнюю среду и поведение основных потребителей — прежде всего ритейла, на который приходится до 60% спроса.
За последние пять лет рынок логистической недвижимости переживал настоящий бум. С 2019 года стоимость аренды выросла более чем втрое, при этом уровень вакантности снизился почти до нуля. Однако в реальных ценах с учетом инфляции ставки лишь приблизились к значениям 2005 года. Такой рост поддерживался за счет гибкости застройщиков — объекты вводились в эксплуатацию за 6–9 месяцев, часто в формате build-to-suit, под нужды конкретного арендатора.
Этот подход помог избежать кризисного перенасыщения, как в 2009 году, когда излишек складов обвалил цены на 20%. С 2014 года рынок начал работать осмотрительнее, и даже на фоне валютных шоков и геополитических рисков снижение цен удалось удержать в рамках 4%.
Эксперты NF GROUP считают, что сейчас рынок вступает в фазу трансформации, которая продлится как минимум до 2026 года. Рост оборота в рознице замедляется: с 8% в 2023 году и 7,2% в 2024-м он может снизиться до 4,1–6,6% в год. Однако драйвером остается сегмент электронной коммерции — после роста на 42% в год в 2020–2024 годах, в будущем он может замедлиться до 18% в год, но продолжит создавать спрос на логистическую инфраструктуру.
Даже в пессимистичном сценарии ставки в Подмосковье вряд ли упадут ниже 11 000 рублей за квадратный метр, а к 2030 году могут превысить 16 000 рублей. На этом фоне объекты с долгосрочными контрактами и возможностью пересмотра ставок становятся особенно интересными для инвесторов.
Особое внимание привлекает Московская область: по данным CORE.XP, стоимость земли под логистику здесь за пять лет удвоилась и составляет в среднем 31,5 млн рублей за гектар. Участки вдоль ЦКАД подорожали в 3,5 раза, а аренда на этих территориях выросла до 12 600 рублей за метр.
Таким образом, рынок логистической недвижимости в России входит в фазу неопределенности с потенциалом роста. Те, кто готов действовать на опережение и учитывать не только текущие ставки, но и структуру спроса, смогут извлечь максимум из новой рыночной реальности.
